Sind Verluste aus der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich abziehbar?

 

 

Wer eine Ferienwohnung vermietet, muss den damit erzielten Überschuss versteuern.

Werden Verluste erzielt, z. B. wegen hoher Abschreibungen oder Reparaturen und Instandhaltungs­maßnahmen, so sind diese mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

Dies gilt zumindest, wenn die Ferienwohnung an ständig wechselnde Feriengäste vermietet und während der Leerstandphasen zur Vermietung bereitgehalten wird.

Wer eine Ferienwohnung jedoch nicht nur vermietet, sondern auch selbst nutzt, muss eine Überschussprognose erstellen. Das bedeutet, der Vermieter muss über einen Prognosezeitraum von insgesamt 30 Jahren nachweisen, dass er mit der Ferienwohnung insgesamt Überschüsse erzielen wird. Anderenfalls erkennen die Finanzämter die Vermietungsverluste regelmäßig nicht an.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen können Vermietungs-verluste trotz Selbstnutzung in Ausnahmefällen auch ohne Überschussprognose steuerlich berücksichtigt werden.

Voraussetzungen dafür sind, dass die Ferienwohnung nur zwei bis drei Wochen pro Jahr selbst genutzt wird und während der Zeit der Selbstnutzung die Ferienwohnung jahreszeitlich bedingt, überlicherweise ohnehin nicht fremd vermietet werden kann. Ebenso muss die Wohnung an mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage fremd vermietet werden. Die auf eine private Nutzung entfallenden Aufwendungen dürfen nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Außerdem muss die Vermietung durch einen beauftragten Vermittler erfolgen.

Mit diesem Urteil widerspricht das Finanzgericht mit seiner Entscheidung der gängigen Praxis der Finanzämter und der Rechtsprechung der obersten Finanzrichter.

So fordert der Bundesfinanzhof bisher bei auch selbst genutzten Ferienwohnungen generell die Vorlage einer Überschussprognose. Es bleibt zu hoffen, dass der Bundesfinanzhof im anhängigen Revisionsverfahren die Auffassung der niedersächsichen Finanzrichter bestätigt und seine eigene Rechtsprechung ändert.

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(Stand: 09.08.2012)

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